Guía para comprar vivienda en Pasto

Comprar casa o apartamento es una de las decisiones financieras más grandes que vas a tomar, y el proceso en Colombia tiene pasos legales concretos que conviene conocer antes de empezar a buscar. Esta guía resume el proceso general — la letra fina siempre la confirma la notaría y tu asesor al momento real de la compra, porque tarifas y requisitos puntuales pueden variar.

Documentos que normalmente vas a necesitar

De comprador y vendedor:

• Cédula de ciudadanía de ambas partes
• Certificado de estado civil (y autorización del cónyuge si aplica)
• Si alguna parte es empresa: certificado de existencia y representación legal

Del inmueble (los aporta principalmente el vendedor):

• Escritura pública del inmueble
• Certificado de Tradición y Libertad reciente — confirma que el inmueble está libre de hipotecas, embargos o gravámenes
• Paz y salvo de impuesto predial
• Paz y salvo de valorización, si aplica
• Si está en propiedad horizontal: paz y salvo de administración y reglamento del conjunto

Si vas a financiar con crédito: carta de aprobación del crédito hipotecario del banco.

Cada notaría puede pedir algún documento adicional según el caso particular — siempre confírmalo con la notaría elegida.

El proceso paso a paso

1. Promesa de compraventaUn contrato preparatorio (muy recomendado aunque no siempre obligatorio) donde ambas partes se comprometen a firmar la escritura definitiva en una fecha futura, con el inmueble, el precio y la forma de pago ya acordados.
2. Estudio de títulosSe revisa el Certificado de Tradición y Libertad para confirmar que el vendedor es el dueño real y que no hay litigios, embargos o gravámenes pendientes.
3. Gestión del crédito hipotecario (si aplica)Se tramita y se obtiene la aprobación del banco durante el periodo de la promesa.
4. Firma de la escritura públicaEn la notaría se firma el documento definitivo con la descripción del inmueble, las partes, el precio y las condiciones de entrega.
5. Registro de la escrituraSe inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Solo hasta ese momento la propiedad pasa legalmente a tu nombre.
6. Entrega del inmuebleSe coordina la entrega física, normalmente en la misma escritura o en un acta de entrega aparte.

Crédito hipotecario: qué evalúa el banco

• Capacidad de pago: la relación entre tus ingresos y tus deudas actuales — los bancos suelen limitar la cuota a una porción moderada de tus ingresos, con más flexibilidad en Vivienda de Interés Social (VIS) que en No VIS.
• Historial crediticio: consulta en centrales de riesgo como Datacrédito o TransUnion.
• Documentos de ingresos: desprendibles de nómina, declaración de renta, certificado laboral o extractos, según si eres empleado o independiente.
• Cuota inicial: el banco no financia el 100% del inmueble; el porcentaje que sí financia varía según el tipo de vivienda y la entidad.
• Avalúo del inmueble: el banco exige un avalúo técnico para que el monto del crédito sea consistente con el valor real.

Impuestos y gastos asociados

• Gastos notariales: se dividen normalmente por partes iguales entre comprador y vendedor.
• Impuesto de registro: a cargo del comprador, varía según la tarifa departamental.
• Derechos de Beneficencia: también a cargo del comprador; la tarifa la fija cada departamento.
• Retención en la fuente: a cargo del vendedor, calculada sobre el valor de la venta.
• Otros costos: certificados, honorarios de abogado si contratas uno, y en algunos casos la comisión de la inmobiliaria (normalmente a cargo del vendedor).